Tune Arquitetura explica o passo a passo para quem se sente inseguro ao começar uma obra residencial
Esse é um texto para explicar o que você deve fazer! Muitos clientes falam que ficam perdidos quando vão contratar os profissionais para construir uma casa, por isso resolvemos fazer um passo a passo para você, cliente, que não sabe por onde começar! Ao total são 14 passos, onde dentro de cada um vamos falar sobre o que esperar do profissional e dicas sobre o que pensar na hora da tomada de decisão ao contrata-lo.
Os 14 passos são: 1. Definir um terreno 2. Ter uma planta de sondagem e/ou topográfica 3. Ter normas do terreno e condomínio em mãos 4. Fazer sua lista de necessidades da casa 5. Visualizar a criação da sua casa 6. Fazer estimativas de custos 7. Ter as plantas do projeto arquitetônico 8. Ter plantas compatibilizadas de engenharia 9. Aprovar a casa na administração 10. Contratar equipe de obra 11. Contratar gestor de equipe de obra 12. Contratar equipe de gestão financeira e auxílio nas compras 13. Contratar um profissional para compatibilizar as intercorrências de obra 14. Contratar equipe de frete de decoração.
Alguns desses passos podem ser delegados aos mesmos profissionais, mas é interessante que você se certifique do que está contratando para que não se fruste na hora das entregas!
#1 Definir o terreno:
A escolha do terreno é algo que deixa muitos clientes inseguros! Primeiro ponto, declividades: elas não costumam ser um problema se você pensa em arquiteturas que se integrem ao próprio terreno. Um cuidado que vai ter que acontecer em um segundo momento é com a impermeabilização dessas estruturas.
Segundo ponto, sustentação: Vale a pena avaliar se o solo está bem compacto, caso não esteja é importante que saiba que terá que haver um trabalho de compactação. Terceiro ponto, privacidade: analisar se as janelas dos vizinhos afetariam a sua privacidade é algo que faz muitos clientes desistirem ou insistirem em um terreno. Fique de olho!
#2 Sondagem e Topografia
Para esse produto, você vai precisar contratar um engenheiro ou topógrafo! Essa etapa é importante porque nessas plantas você vai saber se existe algum lençol freático passando embaixo do seu terreno e em quantos metros o seu terreno tem declive, assim, desde a criação, é possível prever soluções para que essas interpéries não te afetem.
#3 Normas do terreno
Em um dado momento, o seu projeto precisará ser aprovado, para evitar retrabalho, é importante que você tenha em mãos todas as normas do condomínio e da administração da sua região para que a sua obra não seja embargada!
É de extrema importância que a sua casa esteja regularizada! Seu arquiteto deve estar ciente de todas essas normas e adequar as suas necessidades à essas limitações. Também é importante que você cobre dele o REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE PROJETO (RT de projeto) que é uma declaração ao conselho que o seu projeto segue essas adequações. É uma taxa extra que custa por volta de R$ 200,00.
#4 Lista de necessidades
Esse é um momento seu e de quem vai morar com você, sua família! Vocês precisam pensar quais espaços querem ter na casa, entender quais atividades vão desempenhar em cada cômodo e qual sensação vocês querem ter em cada cômodo. Assim, sua comunicação vai ficar mais objetiva e o arquiteto terá mais material para se embasar na hora de reunião!
#5 Criação do seu projeto!
Para esse produto, você vai precisar contratar um arquiteto. Na etapa de criação ele deverá te apresentar uma planta baixa com todos os móveis da casa e uma imagem 3D para você visualizar as fachadas, portas, janelas, telhado e tudo que contempla a “casca” da sua residência.
É importante que, desde o primeiro momento, você se preocupe com questões técnicas, por exemplo, se está representado no 3D a sua caixa d’água e até as condensadoras dos ar condicionados.
Vale reforçar se está seguindo, no projeto, a altura máxima! Algumas cidades como Brasília delimitam a altura máxima da sua casa e isso pode impactar no pé direito (altura de piso à teto) da sua sala, por exemplo!
Na entrega do layout (planta dos móveis), você deve observar se os móveis de cada cômodo e se as distâncias entre eles te atendem.
Essa é uma etapa que você vai se embasar para tomar TODAS as decisões relacionadas à sua casa durante, em média, 1 ano! Então vale super a pena que seja dada a devida atenção à esse momento e que, a partir do momento que tiver sido validade, essa etapa não sofra mais alterações.
É aconselhado que seja feita a criação do INTERIOR da sua casa, ou seja, que você consiga visualizar em 3D as texturas e de todos os ambientes, o estilo de móveis e iluminação destes.
Por mais que você não tenha capital para desenvolver tudo, vale a pena você deixar toda a infraestrutura pronta para que não entre em obra de novo em um curto espaço de tempo.
#6 Estimativas
Para esse produto você também vai precisar de um arquiteto. Baseado no 3D é importante que você comece a ter parâmetros de valores para que não se assute quando a conta chegar. E caso comece a se assustar com esses parâmetros, a sua criação ainda está começando, logo você e sua equipe de arquitetos e engenheiros terão menos retrabalho!
Com certeza, nessa etapa não será possível prever tudo mas de acordo com a maquete tridimensional (3D) o seu arquiteto consegue calcular preços médios de mercado dos revestimentos, louças, metais e até já conversar com empreiteiros para que estipulem média de valores de obra.
Atrelado à essas estimativas, é interessante que comece a ser dimensionado o tempo que sua obra vai demorar, assim, quando você fechar a sua equipe de obra poderá colocar gatilhos de pagamento vinculado à etapas! O mais indicado é que você feche a sua obra por EMPREITA, falaremos mais disso à diante!
Vale relembrar que todos os dados relacionados à tempo e dinheiro são apenas parâmetros nessa etapa. O mercado flutua bastante e contratempos podem acontecer!
#7 Projeto de Arquitetura
Nessa etapa você vai precisar de um arquiteto.
arquiteto deverá desenvolver as plantas (projeto) para a sua casa e para o seu interior, que contemplará o ANTEPROJETO, EXECUTIVO e DETALHAMENTO.
Anteprojeto é a parte destinada às plantas da casca da sua casa! Existem pessoas que contratam apenas essas plantas mas nós não aconselhamos. Com essas plantas você já consegue contratar os projetos de engenharia na próxima etapa.
O Executivo é para as plantas do interior da sua casa, paginação de revestimento da parede, bancada do seu banheiro, bancada da sua cozinha. Pelo menos essas plantas de interior para as “áreas molhadas” devem ser contratadas, senão vai ser dor de cabeça, prometemos!
Detalhamento é para a marcenaria, vidraçaria e serralheria. São todas as plantas destinadas à execução para terceirizados.
Essas são as 3 frentes de projetos que você vai precisar para fazer sua reforma e orçamentos palpávies!
#8 Compatibilizações de engenharia
Nessa etapa você vai precisar de um engenheiro. Engenheiro vai usar as plantas do ANTEPROJETO de arquitetura para analisar questões calculistas, elétricas, hidráulicas e sanitárias.
É importante que não haja alterações porque senão o processo vai ser onerado em vista que vai ser feito muito retrabalho. Indicamos que os profissionais trabalhem com BIM (sistema que ajuda a compatibilização de projetos desse porte). Geralmente projetos de automação e segurança não estão inclusos no pacote e são adicionais que costumam valer a pena!
#9 Aprovação
Nessa etapa você vai precisar de um arquiteto. Existem empresas especialistas em aprovação e aconselhamos que seja feita contratação destas para que o seu processo ande com mais velocidade. Caso contrário, o seu arquiteto consegue fazer essa aprovação ONLINE. Ela é importante para que seja possível tirar o HABITE-SE da casa.
#10 Contratação de equipe de mão de obra
Os passos 10 e 11 andam juntos! Nessa etapa você vai precisar de um engenheiro. Para que você entenda: do mesmo jeito que um advogado contrata advogados juniors para gerirem afazeres e estagiários, um engenheiro contrata mestre de obra para gerir os executores (eletricista, gesseiro dentre outros).
Caso você opte por fazer uma contratação direta de mestre de obra, precisa entender que erros “de um advogado júnior” vão acontecer! O que deixa um produto ou serviço mais caro no mundo da construção é o risco que a empresa assume caso aconteça algum problema.
A principal dica, nesse momento, é entender quais riscos você vai estar assumindo e quais riscos o mestre vai estar assumindo caso não existe um engenheiro gerindo ao obra.
#11 Contratação de Gestor de Obra
Nessa etapa você vai precisar de um engenheiro. Engenheiro é o profissional que vai validar se o que está acontecendo na prática segue o que estava previsto na teoria (projeto).
A parte mais importante é que você contrate alguém que tenha ótima noção de fundação e impermeabilização!
Cautela com esses dois pontos são imprescindíveis na hora de gerir uma obra. A afinidade, caráter e trato devem ser pontos a serem avaliados nesse momento.
Entenda: esse engenheiro será a pessoa que você mais vai falar durante um período de, em média, 365 dias e que vai estar gerindo o investimento de anos da sua vida. Uma dica: vale a pena avaliar se nessa gestão está inclusa a compra de materiais básicos !
Fotos da execução do Projeto Chris e Romulo da Tune Arquitetura:
#12 Contratação do gestor financeiro e de compras
Nessa etapa você vai precisar de um engenheiro e/ou de um arquiteto. Existem as compras de revestimentos e móveis, que já devem ter sido previstas na etapa 6 e as especificações nas plantas de interior que aconteceram na etapa 7, entretanto, é muito importante a presença do seu arquiteto no dia da compra desses itens porque você vai ficar em dúvida!
As compras dos materiais dos terceirizados (marcenaria, vidraçaria, serralheria…) podem ficar à cargo do engenheiro! Entretanto, se você puder delegar à apenas um profissional a gestão financeira e check list do que já foi adquirido ou não sua vida ficará mais fácil! Você pode fazer essa gestão, entretanto, alguns clientes se sentem frustrados por não conseguirem trabalhar em tantas frentes.
Serão mais de 20 frentes com, em média, 3 orçamentos cada, que você vai ter que gerir, fora sua vida profissional e fora sua vida familiar! Vale a pena você não se responsabilizar por isso.
#13 Contratação de um profissional para compatibilizar intercorrências
Nessa etapa você vai precisar de um arquiteto. Aqui entram aquelas “visitas de obra” do arquiteto que você já deve ter ouvido falar.
Nesse momento o arquiteto vai à obra, entende o que teve que alterar e o porquê e faz os ajustes decorrentes disso! É muito importante que isso aconteça dado que você estará prevendo problemas sempre e um passo à frente da sua dor de cabeça!
#14 Contratação de frete e decoração
Nessa etapa você vai precisar de um arquiteto. Essa é a parte gostosa! A maioria dos fretes acontecem na hora da compra dos móveis, já dos móveis antigos, você precisa contratar! Entretanto, quem vai receber esse móveis e colocá-los no lugar certinho na hora que chegarem?
Essa é a última visita do seu arquiteto! Ele vai, também, adornar a casa! Colocar todos os enfeites no lugar certo e adequar tudo para que fique com a sua cara!
Independente do tamanho da sua casa, é interessante que você tenha em mente estimativas de orçamento a serem investidos. Hoje, uma casa BÁSICA custa entorno de 2 a 3 mil reais o metro quadrado.
O valor que você irá gastar com projetos (arquitetura e engenharia) é, em média, de 10 a 15% do valor investido na casa, e do gestor de mão de obra, mais 10%. Logo, a maior dica é que você entenda que 25% de investimento será destinada à profissionais e que eles costumam otimizar 40% dos custos gerais!
Além de não te otimizar MUITO tempo, eles conseguem te orientar e te trazer uma experiência bem melhor além de economizar seu dinheiro!
