A Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, em turno suplementar, o PL 3.951/2019, que proíbe de forma expressa qualquer pagamento em espécie nas transações imobiliárias e atribui ao Conselho Monetário Nacional a fixação de limites e condições para o uso de dinheiro físico no sistema financeiro. Especialistas alertam para uma virada significativa no mercado imobiliário, que impõe uma nova era de rastreabilidade nas transações.
O texto prevê apreensão e, conforme o caso, confisco de valores movimentados em desacordo com a lei, respeitado o devido processo legal. Por tramitar em caráter terminativo, a matéria segue para a Câmara dos Deputados, salvo interposição de recurso no Senado.
Para o advogado Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário do escritório Barcellos Tucunduva Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, a medida representa uma virada significativa para o mercado e tem efeito prático imediato assim que for sancionada e regulamentada. O impacto mais imediato será a proibição absoluta do uso de dinheiro em espécie, em qualquer valor, nas compras e vendas de imóveis. Nenhum cartório poderá lavrar escritura com base nessa modalidade de pagamento. Todo o capital deverá transitar pelo sistema bancário formal, garantindo rastreabilidade e coibindo a lavagem de dinheiro. Em caso de descumprimento, os valores ficam sujeitos à apreensão e, não comprovada a origem lícita, ao confisco.
A rastreabilidade financeira passa a ser regra de ouro na formalização, alterando a dinâmica operacional de toda a cadeia. Vendedores e compradores passarão a operar estritamente dentro do sistema bancário por meio de transferências e depósitos. Aos cartórios caberá recusar a lavratura de escrituras que envolvam repasses em espécie, sob pena de responsabilização. Competirá ao Banco Central, por meio do CMN, fixar os termos e condições aplicáveis. Corretores e imobiliárias deverão incorporar esses requisitos como etapa indispensável de qualquer negociação.
Cabral pondera que riscos jurídicos e desafios de implementação persistem, sobretudo em áreas com elevada informalidade. A principal dificuldade está na informalidade que ainda marca mercados populares. A nova regra pode, eventualmente, estimular subnotificação e subfaturamento, exigindo fiscalização mais atenta das autoridades. Assim, será crucial a coordenação entre cartórios, fiscos e órgãos de controle para conferência de origem dos recursos, compatibilidade de valores declarados e trilha bancária que dê suporte à escritura.
O projeto contempla um mecanismo relevante no combate ao crime ao destinar os valores provenientes de confisco para financiar atividades de prevenção e combate à lavagem de dinheiro, à corrupção e ao terrorismo, criando um ciclo entre punição e prevenção, diz o advogado.
Encerrado o prazo de recurso no Senado, o projeto segue para a Câmara dos Deputados. Após aprovação e sanção presidencial, a regulamentação pelo CMN e Banco Central definirá limites, formas e procedimentos. A partir daí, cartórios, registradores, corretores, incorporadoras, bancos e departamentos jurídicos deverão ajustar seus checklists, contratos e manuais de compliance para exigir comprovação bancária dos pagamentos, condição indispensável à lavratura de escrituras e registros.
